Sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong việc sử dụng đất tại Việt Nam

Vấn đề về quyền sử dụng đất luôn là tâm điểm nóng được rất nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Các doanh nghiệp trong nước thì luôn tìm cách vận dụng tối đa những quyền mà nhà nước bảo hộ cho mình, còn doanh nghiệp ngoài nước thì phải chú tâm tìm hiểu cách thức đầu tư thế nào để phù hợp và không vượt quá giới hạn quyền mà Việt Nam đem lại. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra với các chủ thể sử dụng đất này là liệu pháp luật Việt Nam hiện hành đã bảo đảm được sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp này trong việc sử dụng đất chưa? Chúng ta hãy cùng so sánh quyền của doanh nghiệp trong và ngoài nước sử dụng đất tại Việt Nam để tìm ra câu trả lời.

1.     Những điểm chung về quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước tại Việt Nam

Doanh nghiệp trong nước là các tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, có quyền sử dụng đất theo các hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất  (khoản 1 Điều 9 Luật đất đai 2003)  .

Doanh nghiệp nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại (khoản 5,6 Điều 105 Luật Đất đai 2003) ; đồng thời, được Nhà nước Việt Nam bảo đảm quyền cho thuê đất.

Giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có những điểm chúng sau:

a). Trên cơ sở có cùng hình thức sử dụng đất là được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, những điểm chung về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong và ngoài nước được chia ra theo các tiêu chí sau:

- Được nhà nước đảm bảo quyền sử dụng đất; 

- Đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[1] để chứng thực quyền sử dụng đất của mình;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;

- Hưởng lợi từ việc sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất (nhà cửa, khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dung đất…). Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

b). Quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại, được phép cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nếu trả tiền thuê đất hàng năm  (khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2003). Nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại thì ngoài những quyền trên doanh nghiệp còn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, cho thuê lại đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất và được phép cho bán nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở .

2. Những khác biệt trong quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam

 a. Hình thức sử dụng đất:

 Theo khoản 1 Điều 108 Luật đất đai năm 2003, doanh nghiệp trong nước được lựa chọn một trong hai hình thức sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất mới là: giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất. Ngoài ra đối với trường hợp đang sử dụng đất có thể được Nhà nước cộng nhận quyền sử dụng đất hoặc được nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể khác theo quy định của pháp luật. Còn theo điều 35 Luật đất đai năm 2003, doanh nghiệp nước ngoài chỉ có một sự lựa chọn duy nhất là thuê đất để sử dụng.

  b. Thuê đất:

 Ở phần này, chúng ta sẽ thấy sự khác biệt trong việc thuê đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

 Trước hết, theo Luật đất đai 2003, ngoài hình thức thuê đất từ Nhà nước doanh nghiệp trong nước còn một lựa chọn khác là thuê lại đất từ khu công nghiệp hoặc từ các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Theo khoản 2, 3 Điều 111 Luật đất đai năm 2003, doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có quyền và nghĩa vụ như thuê đất từ Nhà nước. Trường hợp doanh nghiệp thuê đất của tổ chức, của hộ gia đình, cá nhân (không nằm trong khu công nghiệp) thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật dân sự. Theo đó, trong thời gian thuê đất quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ vào thỏa thuận của nhau. Đây được coi như một sự lựa chọn khả dĩ khác trong trường hợp doanh nghiệp gặp khó khăn từ việc thuê đất của Nhà nước.

   Còn đối với doanh nghiệp nước ngoài bên cạnh việc thuê đất từ Nhà nước, theo khoản 3 Điều 93 Luật đất đai năm 2003, doanh nghiệp nước ngoài còn được cho phép thuê lại đất từ các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai lại không hề có quy định cụ thể về việc cho thuê nói trên ngoài việc cho thuê đất trong khu công nghiệp và khu kinh tế. Như vậy có thể nói rằng, trên thực tế doanh nghiệp nước ngoài sẽ chỉ có một lựa chọn duy nhất là thuê đất từ Nhà nước và sẽ không có lựa chọn nào thay thế nếu gặp khó khăn trong việc thuê đất từ Nhà nước.

          c). Những khác biệt khác:

 Đối với quy định về việc nếu doanh nghiệp trong nước được giao đất sử dụng một lần mà số tiền giao đất này không thuộc ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp nước ngoài không được phép thuê lại để sử dụng. Điều này dẫn đến việc để nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước, doanh nghiệp nước ngoài sẽ phải đi "đường vòng" bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Điều này bất cập nhất là trong bối cảnh các quy định khu đô thị mới (Nghị định 02/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn) cho phép nhà đầu tư dự án khu đô thị mới được lựa chọn nhà đầu tư thứ phát thông qua cho thuê đất hoặc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng trong dự án. Nhưng rõ ràng quy định này chỉ áp dụng được đối với nhà đầu tư trong nước mà thôi. Còn đối với nhà đầu tư nước ngoài, do không được phép trực tiếp thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào các dự án này là rất khó khăn.   

 Tóm lại: Qua việc so sánh quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong và ngoài nước, chúng ta phần nào đã thấy được sự bảo đảm quyền và lợi ích của hai loại chủ thể này trong hành lang pháp lý Việt Nam. Với đất nước còn đang trên đà phát triển như Việt Nam ta thì có được sự đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài để đẩy mạnh phát triển đã và luôn là ưu tiên hàng đầu. Những bất cập trên thực tiễn cũng chính là lỗ hổng pháp lý mà các nhà làm luật phải tìm cách sửa đổi hòng thu hút các nguồn vốn đầu tư nhiều hơn nữa, góp phần đưa đất nước đi lên hàng ngũ cường quốc năm châu.

N.T.L

BM Luật - Chính sách